最近，房地产市场明显陷入了停滞。抵押贷款利率较低的卖家正在保住自己的房子，让买家选择的房源很少。
而且，由于房价中位数和抵押贷款利率仍然很高，找到房子的买家也面临着巨大的经济挑战。
由于卖家和买家陷入僵局，在社交渠道和论坛上，双方对市场状况的误解和彻底的误解层出不穷。
然而，一些所谓的住房问题一次又一次地出现是不真实的。以下是关于当前房地产市场的四个最大的神话，以及为什么专家说他们是错误的。
1. 房地产市场是一个即将崩溃，就像2008年一样
今天的买卖僵局让一些潜在的买家几乎希望我们处在一个泡沫中——它会破裂，导致大量的房屋以跳楼价出售。
面对高房价和高利率的双重打击，没有人会责怪一个希望有好运的买家。但现实情况是，2008年的房地产市场崩溃引发了经济衰退，导致创纪录的失业。而且，失业并不会进一步实现任何人的财务梦想。
即使我们现在正处于泡沫之中——大多数专家说，在泡沫进入后视镜之前很难判断泡沫是否存在——但情况与2008年完全不同。
与今天不同的是，当时有大量新房在建，卖家试图吸引买家，购房者可以在很少甚至没有首付的情况下获得抵押贷款。
拉格兰资本(Ragland Capital)负责人克里斯•拉格兰(Chris Ragland)表示:“获得信贷的途径包括，向信用评分较低的买家或次级借款人提供贷款的银行数量激增。”
宽松的信贷在理论上听起来不错，但一些贷款是可调利率抵押贷款，具有较低的“介绍性引诱”利率。一旦优惠利率结束，贷款调整到更高的利率，一些买家就再也付不起月供了。
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拉格兰说:“尤其是那些遭受失业的次贷借款人，他们的房屋几乎没有积累资产。”因此，当经济衰退来临时，他们的贷款立即资不抵债，许多人违约。
这些条件现在都不成立了。如今，几乎一半的房主拥有超过50%的股权。
“2010年通过的法律加强了对借款人偿还贷款能力的核查，”Ragland说。
今天的房价驱动因素也完全不同了。
亚特兰大的律师和房地产专业人士布鲁斯·艾利恩(Bruce Ailion)说:“2020年至2022年的价格上涨是由库存短缺和异常低的利率推动的。”
2. 业主有这么好的利率，他们永远不会卖掉
对当今房地产市场最大的抱怨之一就是没有足够的房屋可供出售。考虑到两年前无与伦比的利率，当时许多人购买或再融资，什么会让卖家让步呢?
“抵押贷款利率被迫低于其应有的水平，低于其可能再次出现的水平，”埃利恩说。所以从卖方的角度来看，放弃低长期利率是没有意义的。
但在现实中，总会有生活事件迫使房主出售房屋。
人们找到新工作，不得不搬迁。成长中的家庭需要更多的空间，或者想要住在特定的学区。退休人员缩小规模或搬到气候更好的地方。老年人搬到离家人更近的地方，或者住进养老院。他们的房子会被出售。
3. 随着利率上升，房价将下跌
许多想买房的人希望更高的利率能降低房价。但利率和房价之间的关系是复杂的。
“有趣的是，利率的上升并没有导致大多数市场的价格下跌，”埃利恩说。
事实上，今年的房价到处都是，各个城市都不一样。房价仍然受到库存的推动。在最受欢迎的地段，一套可以入住的新房子可能仍然会有很多买家。
“一些买家正在与房价约会，并与房子结婚，”埃利恩解释说。“现在的高利率可以在未来再融资。当那些较低的利率回归时，今天的房价可能会更高。”
4. 信用良好的买家在补贴信用不良的买家
由于对政府支持的房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)贷款和新的收费结构的误解，这个神话破灭了。
房利美和房地美是政府资助的企业(gse)，其使命是让收入较低但信用良好的首次购房者更容易获得抵押贷款。他们不直接发放贷款，而是与贷款方合作，在借款人违约的情况下为某些贷款提供担保，从而降低风险。
这些机构还在二级市场上购买其他贷款机构的贷款，并将其作为抵押贷款支持证券出售给投资者。这使得贷方能够继续向新的借款人放贷。
房利美和房地美是抵押贷款行业的重要组织。大约70%的抵押贷款是由gse支持的。这样他们就可以设定要求并确定费用。
新的收费结构取消了首次购房者的预付费用。与此同时，它还提高了其他贷款的费用，这些贷款不属于机构的既定使命，也不需要帮助的借款人:即第二套住房贷款、高余额贷款和套现再融资。
这与借款人的信用评分毫无关系。
“这是一个神话，”艾里昂说。“信用差的买家总是比信用好的买家支付更高的利率。”
