随着抵押贷款利率继续徘徊在7%左右，想买房的人在买房方面变得越来越精明。
一种方法是通过房屋贷款假设，这意味着买家在购买时接管房屋的原始抵押贷款(和利率)。但是，这些贷款只有在得到美国政府支持的情况下才可以承担，比如联邦住房管理局、退伍军人管理局和美国农业部的贷款。
据《美国新闻与世界报道》(U.S. News & World Report)报道，美国有1100多万房主拥有可承担贷款。根据Realtor.com®的数据，在过去10年里，全美17.1%的抵押贷款是联邦住房管理局的贷款，7.7%是退伍军人事务部的贷款，加起来约占理论上可推定抵押贷款的25%。这个数字不包括美国农业部的贷款。
可承担抵押贷款比例最高的州是阿拉斯加州(39.3%)、怀俄明州(34.4%)、弗吉尼亚州(34.1%)、内华达州(32.8%)、俄克拉荷马州(32.5%)、马里兰州(32.1%)、佐治亚州(31.5%)、路易斯安那州(31.5%)、新墨西哥州(31.4%)和特拉华州(30.8%)。
Realtor.com的高级分析师汉娜•琼斯(Hannah Jones)表示:“假设抵押贷款可能对买家特别有吸引力，因为这些贷款有效地将房主当前的低利率抵押贷款转嫁给了买家。”
琼斯补充说，大约85%的未偿还抵押贷款的利率低于6%，远低于目前的现行抵押贷款利率，这使得假设贷款成为一个有吸引力的前景。但它们很难得到。
“传统贷款占美国住房贷款的大部分，这是不可能的。政府贷款(联邦住房管理局、退伍军人管理局、美国农业部)是可以接受的，但所占的市场份额要小得多，而且是有条件的。”
“此外，假设有抵押贷款的买家仍然需要拿出钱来偿还卖家的现有资产，无论是用现金还是通过第二套住房贷款，这将受到今天的抵押贷款利率的影响。”
Additio假定贷款的最后福利
除了假设抵押贷款的利率较低外，它还可以缩短住房贷款的期限。
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卖方已经支付了最初几年的抵押贷款，因此买方只需要支付剩余的几年。例如，如果原买家的30年期抵押贷款已经到期6年，那么新房主只需偿还贷款剩余的24年。
同为24岁的首次购房者米奇·里卡德(Mickey Ricard)和格蕾丝·卢切斯(Grace Lucchese)在马萨诸塞州韦斯特福德(Westford)发现了一套标价42.9万美元的三卧室殖民式住宅
这处房产的真正卖点是在谈判中显露出来的。他们曾试图与业主协商一个更低的价格，后者建议这对夫妇可以承担他的贷款。
理查德和卢切斯了解到，假设抵押贷款将允许他们实质上“接管”卖方的抵押贷款，以及其2.6%的利率。
当时的利率徘徊在7.6%，所以“我们每月的抵押贷款金额将从3,800美元增加到1,700美元，”卢切斯告诉Realtor.com。“这是一笔世纪交易，是一个漏洞，就像中彩票一样。”
寻找可承担抵押贷款的提示
许多购房者声称，很难找到一个可调整抵押贷款的房子。为了提供帮助，Realtor.com最近增加了一个“假定贷款”搜索过滤器，这样购物者就可以更容易地找到这些房产。
将搜索重点放在军事基地附近也可能是值得的。
琼斯说:“许多提到可承担抵押贷款的地区都是军事基地的所在地或附近，因此退伍军人事务部贷款的比例更大，这是可承担的。”
获得可假设抵押贷款的挑战
可假设的抵押贷款很难获得，因为对贷款人来说没有太大的好处。在传统贷款中，银行收取的成交费用高达房屋购买价的2%至7%。对于一笔假定贷款，VA贷款的费用最高为300美元，FHA贷款的费用最高为900美元。
由于大多数贷款人不习惯处理假定贷款，他们并不总是知道如何做——特别是考虑到这些贷款的承销系统是手动的，而不是自动的。
像Assume Loans、Roam和Assume elist这样的公司可以帮助买家驾驭整个过程。
“我们帮助全国各地的消费者找到并购买可承担抵押贷款的房屋，”assumption的创始人兼首席执行官迈克·洛里诺(Mike Lorino)说。“我们跟踪市场上每一套假定房屋的利率、贷款余额、首付要求，甚至抵押贷款还款额，即使上市代理在上市信息中没有任何评论。”
要知道什么?关于假定抵押贷款
常规贷款不具备抵押权;他们要求在房产出售或转让给新业主时全额偿还贷款并发放新的贷款。
这是三种可以假设的贷款:
FHA贷款:这些贷款由联邦住房管理局(Federal Housing Administration)提供支持，后者向可能没有资格获得co的低收入借款人提供贷款 nventional贷款。请记住，新借款人和旧借款人一样，必须符合联邦住房管理局的所有条款，包括信用和就业标准。 美国农业部贷款:这些贷款由美国农业部向农村地区的低收入借款人提供或支持。如上所述，新买家将需要满足美国农业部的信用评分和收入准则。 VA贷款:这些贷款提供给现役或退役军人，甚至可以由非退伍军人承担。何时踩刹车或小心前行
虽然假设抵押贷款备受追捧，但在一些情况下，它们是不可取的，包括以下情况:
要价远高于你假设的抵押贷款余额。你需要填补差额，要么自掏腰包，要么用第二笔抵押贷款(这更难获得资格)。 当卖方与假设的VA贷款需要他或她的VA福利。因为退伍军人福利与贷款而不是个人在一起，所以退伍军人在搬家时获得另一笔退伍军人贷款可能是一项挑战。
