上周，巡回法院决定将都柏林格拉夫顿街（Grafton Street）的Bewley 's caf<s:1>的租金减半，这在房地产圈引起了一些人的不满。这一决定当然落在了租户的立场上，而该案的各个方面也预示着爱尔兰零售市场的变化。
首先，这是一个提醒，在租约到期时，拥有五年房产的房客可以去法院制定新租约的条款，而不是与房东谈判。值得注意的是，在这个过程中，租户可以决定新租约的期限——从一年到25年不等——一年后，他们可以回到法院，重复这个过程。
首先，这是一个提醒，在租约到期时，拥有五年房产的房客可以去法院制定新租约的条款，而不是与房东谈判。值得注意的是，在这个过程中，租户可以决定新租约的期限——从一年到25年不等——一年后，他们可以回到法院，重复这个过程。
前者会让业主在管理资产时非常头疼，而且会降低他们的投资价值。这就是为什么“法庭租约”的威胁在结束谈判时是一个强有力的威胁。这并不奇怪，法庭租约经常出现在房东和房客之间关系不好的地方。
{"quote":{“text“:”租户可以决定新租约的期限，一年后他们可以回到法院，重复这个过程”}}，在一份新批出的法院租约中，除了（由租客决定的）租约条款、仅限上涨的租金审查（现已取消）和新租金之外，前一份租约的所有条款（例如维修契约）都将相同。
租客和房东上法庭都有风险，因为尽管法官会听取双方的意见，但他们不是房地产专家，判决可能会令人惊讶。
有趣的是，Bewley 's cafe选择了五年的短期期限，这是市场变化的一个征兆。几十年来，格拉夫顿街（Grafton Street）的租赁权益可以以可观的溢价或“关键资金”卖给其他租户。
然而，随着租金上调和下调制度的引入，长期租赁变得有价值的时代已经一去不复返了。
事实上，正是这种灵活性正在成为爱尔兰零售业的关键。虽然Bewley 's cafe有望再经营100年，但零售商（尤其是时尚界的零售商）已经接受了一个事实，即它们可能在10年内不再流行，因此它们选择了较短的租期。
我与零售地产专家、Bannon董事长尼尔•班农（Neil Bannon）进行了交谈，他证实，现在的新租约通常为7年。这通常涉及到租客在租约到期时拒绝续签租约的权利，这也提高了房东的灵活性。
{"quote":{"text“:”这种灵活性在不断增加 房东也很重要"}}，班农将这种灵活性视为一种积极举措，并表示“我们正在向欧洲模式靠拢”。
他告诉我，这种灵活性对房东来说也越来越重要。
“消费者需要刺激和变化，因此房东需要有能力积极管理他们的投资组合。”
他说，这种日益增加的灵活性也改善了格拉夫顿街，这里有更多种类的小型欧洲零售商，而不是典型的英国高街的复制品。
班农表示，这个租期缩短的时代增加了租金上涨的可能性。“市场对租金审查周期的重视程度较低，更多的是新的租赁和变化。”
他亦指出，现时市场上的租金是“净有效租金”，已把免租期计算在内。自新冠疫情前以来，租金一直存在“人为疲软”，当时“总体租金”忽视了租户的激励措施。他总结道，现在的租金报价“更加诚实”。
