我和妻子在离我父母家不远的地方有一套三居室。我的父母现在快70岁了，他们想从他们3000平方英尺的五张床的房子里搬出来，因为维护起来太麻烦了。但是他们在这个地区找不到合适的家。
考虑到我和我的妻子已经长大了，我们已经有了三个孩子，还有一个即将出生，我建议我们简单地交换房子。他们的房子价值约90万欧元，他们没有抵押贷款，而我们的房子价值50万欧元，未偿还抵押贷款余额为30万欧元。
我和妻子已经有了三个孩子，另一个也快出生了，考虑到我们的房子已经不够用了，我建议我们简单地交换房子。他们的房子价值约90万欧元，他们没有抵押贷款，而我们的房子价值50万欧元，未偿还抵押贷款余额为30万欧元。
然而，一个朋友提到，交换房子会给我和我的妻子带来赠与税。这是真的吗？
\u003cspan class="bold">都柏林
不幸的是，情况可能就是这样。暂时不考虑抵押贷款，如果你的父母将价值90万欧元的房产转让给你，以换取价值50万欧元的房产，那么你将被视为收到了40万欧元的礼物。
如果房产只是转移到您的名下，并且您之前没有从您的父母那里收到任何礼物或遗产，那么您将拥有400,000欧元的终身资本购置税门槛，因此不应产生赠予税。
然而，如果房产同时转让给你和你的妻子，那么她可能要承担赠予税义务，因为她的免税门槛较低，为20,000欧元。
资本利得税（CGT）和印花税也需要考虑。由于您和您的父母都是在处置一项应课税资产，因此在转让过程中产生的任何收益都可能需要缴纳增值税。
然而，如果你、你的妻子和你的父母在你拥有房产的整个期间都把你各自的房子作为你的主要住所，那么就不应该支付CGT，因为你们都将受益于本金-私人住宅减免。你在购置物业时须按物业市值的1%缴付印花税。
你的抵押贷款也需要考虑。我想你的父母不会承担这笔贷款的责任，你会设法将这笔贷款转移到新的房产上。你需要专业的建议，如何最好地处理未偿还的抵押贷款，特别是如果你的父母希望把他们的房子只转移到你的名下，因为抵押贷款很可能是两个人的名字。
“我们能否通过信托把三套出租房产留给成年子女，以避免遗产税？””
我和丈夫有三个成年子女，分别是21岁、23岁和31岁。我们家在都柏林的房子价值约120万欧元，但我们也有三处出租房产。其中一处位于都柏林，价值45万欧元，购房出租抵押贷款还剩15万欧元。另外两套房产位于地区城镇，我丈夫继承了这两套房产，没有抵押贷款，价值分别约为55万欧元和35万欧元。
\u003cspan class="bold">这三处房产都有长期租户。我丈夫和我正在写遗嘱，这让我们开始考虑留给孩子们的遗产。
我很清楚，如果我们在遗嘱中把房子和出租房产留给他们，他们可能会面临一笔巨额税款，不得不卖掉部分或全部出租房产来支付这笔税款。如果我们把租赁财产转移到信托中，我们能避免遗产税和/或CGT吗？
\u003cspan class="bold">我们能不能用一种方式让他们得到租金收入？
\u003cspan class="bold">玛格丽特，都柏林
如果在您有生之年将财产转移给信托，这将为您产生CGT。它将基于自收购之日以来房产价值的任何增长。该信托基金还将根据物业的市场价值缴纳印花税。
在将资产转让给全权委托信托时，不需要缴纳赠予税和遗产税，因为没有人对这些资产享有受益权。如果你决定在你的遗嘱下做这件事，你的孩子就不必支付CAT。在你死后财产转移给他们时，也不需要缴纳增值税或印花税，直到他们从信托中获得任何利益。
然而，还有其他信托税需要考虑。如果信托的受托人（你，父母）已经去世，所有的孩子都超过21岁，可能会产生全权信托税（DTTs）。目前的数字地面税税率是第一年资产价值的6%，之后是1%。如果租金收入是定期支付给子女的，则所得税和增值税都可能适用。
在确定信托是否是在你死后持有资产的正确结构时，你需要小心。一定要获得正式的建议。
设立信托的成本，连同持续的管理成本，取决于信托资产的性质、结构的复杂程度，以及受托人是否需要为他们的服务付费。
把你的问题发邮件给Gabrielle Monaghan: gabrielle.monaghan@independent.ie
